Перед началом строительства коттеджа необходимо получить ряд разрешений и согласований от надзорных инстанций. Этим Вы обезопасите себя от статуса самовольного (незаконного) строительства, а также все предварительно полученные разрешения/согласования станут частью основания для регистрации готового объекта недвижимости. К тому же наличие этих резолюций сбережет Вам время, средства и нервы на любом этапе работы. Процедура согласований в большинстве регионов одинаковая, ее можно разделить на последовательные шаги.
1. Получение разрешения на строительство
Застройщик обращается за разрешением в Управление архитектуры и градостроительства (УАГ) района с заявлением на имя Главы администрации. При этом необходимо иметь следующие документы:
- Паспорт заявителя,
- Ходатайство Главы территориальной (поселковой) администрации,
- Свидетельство на право собственности участком (копия и предоставление оригинала),
- Договор купли-продажи/дарения земельного участка,
- Кадастровый план земельного участка,
- Проект дома с подтверждением правомочности разработчика. (Компания или частное лицо, занимавшиеся разработкой проекта, должны иметь лицензию на проектировочную деятельность; копия лицензии прилагается к проекту) – 2 экземпляра;
- Акт выноса осей строительства в натуру (согласованный с управлением АГ и местной администрацией);
- Технический условия (ТУ) на подключение коммуникаций к сетям;
- Топография участка в масштабе 1:500;
Отдельно стоит согласование проектно-сметной документации. Ее можно заказать в архитектурно-планировочном бюро или индивидуальному специалисту, при последующем согласовании с Главным архитектором района. Данная процедура рассматривает такие аспекты, как:
- Соответствие проекта, материала, технологии строительства и инженерии, существующим нормам, регламентам и требованиям;
- В зависимости от зоны расположения будущего объекта (городская черта, историко-архитектурный район и т.д.) идет согласование проекта, выбора материала, его фасадных линий, выноса осей строительства в расположении относительно близлежащих строений, соответствие объекта с генпланом территории поселения, требованиям отдельных санкций: природоохранных, водных, историко-архитектурных и т.д.
2. Обследование участка
Заказывается в комитете районной архитектуры в отделе геонадзора. Производится подробная топосъемка участка, геологические изыскания. При самостоятельном строительстве необходимо предоставить план топосъемки и заказ на вынос объектов строительства в натуру. Проводятся замерочные работы участка специалистами данного отдела в присутствии заказчика. Происходит разбивка территории под объекты. Далее составляется акт обследования в трех экземплярах, который поступает: на руки заказчику/застройщику, в бюро техинвентаризации (БТИ), в архив УАГ района. На этом основании застройщик оформляет строительный паспорт. Если на земельном участке, где планируется строительство объекта, проходят централизованные коммуникационные системы, то выезжает специалист этой организации на место, и после всех замеров и обсуждений выносится решение.
3. Строительный паспорт объекта недвижимости
Для этого необходимо предоставить в УАГ района следующие документы:
- Паспорт заявителя и копии всех страниц,
- Свидетельство прав собственности на землю,
- Заявление на имя Главы района для разрешения строительства,
- Акт выноса осей строительства,
- Утвержденный проект строительства/реконструкции,
- Проект застройки земельного участка в выполненной топосъемке (М 1:500),
- ТУ подключения к инженерным сетям.
На основании этой документации выносится:
- Постановление Главы районной администрации о согласовании строительства/реконструкции объекта недвижимости,
- Разрешение на строительство /реконструкцию дома, коттеджа, садового участка утвержденное (подписями) Главным архитектором района и Заместителем Главы районной администрации.
При сдаче всех документов застройщиком в управление градостроительства, идет согласование с другими службами района.
4. Согласование плана строительства
Исполнительные надзорные органы для согласования плана определяются УАГ. В обязательном порядке: согласование с санитарно-эпидемиологической службой, управлением противопожарной и газовой службой; в зависимости от типа строения и особенностей местности могут потребоваться согласования с другими органами по архитектурно-планировочному заданию (АПЗ).
5. Получение паспорта
Готовый пакет согласованной документации сдается в районный комитет по градостроительству и архитектуре, и на этом основании выдается строительный паспорт.
При этом необходимо получить:
- разрешение на проведение земляных работ;
- разрешение на проведение монтажно-коммуникационных работ;
- разрешение от межведомственной комиссии (для последующего ввода в эксплуатацию).
При выдаче паспорта и разрешения на строительство перед застройщиком выставляется ряд требований и условий, которые он обязан соблюдать во время и по окончанию строительства.
Условия строительства
- Любое изменение в проекте более, чем на 10 % и абсолютно любое изменение по части несущих конструкций должно быть согласовано в УАГ с районным архитектором.
- Возведение дополнительных объектов и сооружений, не предусмотренных проектом, согласовывается с УАГ.
- Соблюдение пространственных границ при строительстве объекта:
- 5 м от красной линии дороги,
- 3 м от красной линии границы участка,
- 2 м от красной линии границы участка для дополнительных объектов (хоз постройки).
- Граница обозначается с внешней стороны забора/изгороди.
- На застройщика возлагаются обязанности по сохранению насаждений лесного массива (если таковой имеется на участке), благоустройства и озеленения участка, сохранности прав собственности владельцев смежных участков.
- Застройщик обязан после завершения строительством/реконструкцией капитального объекта ввести его в эксплуатацию и зарегистрировать не позднее 2-х лет.
- Выполнить особые условия строительства, предписанные УАГ.
Закон
- Вся работа по составлению разрешительной документации и согласований от Управления архитектуры и градостроительства района регламентируется Сводами Правил и Градостроительным кодексом РФ. Самый главный норматив для застройки территории малоэтажным строительством для частного пользования — «Свод Правил по проектированию и строительству СП 11-111-99».
- Порядок получения разрешений и согласований для строительства частных, загородных, дачных, садовых домов одинаковый. Перечень требований зависит от региона и особенностей участка.
- При строительстве загородного дома площадью более 500 кв.м. в УАГ необходимо получить архитектурно-планировочное задание (АПЗ), согласованное с Главным архитектором района и Градостроительным советом. АПЗ представляет ряд нормативов, касающихся СЭС, ПБ, экологической службы, надзора памятников архитектуры и требований по охране физических лиц от непосягательства на их права и территорию в ходе процесса строительства/реконструкции.
- В случае, если расстояние выстроенного объекта по отношению к границе соседней территории менее регламентируемого (3 м), застройщик должен предоставить письменное согласие соседей.
- При несоблюдении сроков начала строительства после истечения сроков действия разрешения, заказчик может написать заявку о продлении разрешения. Если и после этого не начинается строительство, то для следующего процесса возведения/реконструкции дома необходимо проходить все процедуру получения разрешений заново.
- Если застройщик начинает строительство после истечения срока разрешения без дополнительного согласования, то объект приравнивается к самовольной постройке (ст.222) и облагается штрафом.
- Если застройщик не регистрирует объект недвижимости и не вводит его в эксплуатацию (акт приемочной комиссии) в течение двух лет после завершения строительством (ст. 9.5),то он облагается штрафом (физическое лицо – 5-10 МРОТ, юридическое – 50-100 МРОТ).
- Вся ответственность во время строительства по технике безопасности и охране труда возлагается: при самостоятельном строительстве на застройщика, при найме подрядчика на ответственного лица: инженера ТБ, прораба, главного бригадира.
- При несоответствии условий пользования земельным участком или несоответствии проектной документации нормам и техрегламенту, управление архграднадзора может отказать в выдаче разрешения на строительство. Такой отказ застройщик в праве обжаловать в суде.