Многие, мечтающие обосноваться за городом для постоянного проживания, решают для себя и семьи не покупать вторичное жилье, а построить свой коттедж. По своим потребностям и замыслу, поучаствовать лично в создании проекта, составить план комнат и местоположение всех построек так, как хочется именно ему. Неспроста в последнее время пригород начал обрастать новенькими коттеджными поселками. Стиль малоэтажного Запада, как признака успешности, материального процветания и заботы о здоровье своей семьи, прочно укрепился в России.
Итак, Вы решили построить загородный дом. С чего начать? С фундамента? Нет. С заказа проекта? Тоже рано. Начинать нужно с выбора участка. От Ваших первоначальных знаний о земле, как о почве, как о собственности, как о рельефном пространстве будет зависеть, купите ли вы «кота в мешке», и понадобится ли позже постоянное капиталовложение в окультуривание и прочее благоустройство. Какие аспекты необходимо знать перед приобретением земельного участка?
1. Статус земли
Вся важность статуса может открыться после завершения строительства. Существует две категории землепользования:
- Сельскохозяйственного назначения (сельхозугодья, земли под сельхозобъекты: хранение, переработка и т.д.);
- Поселковая территория.
Главное для собственника недвижимости на участке в статусе – это возможность регистрации построенного дома и возможность в нем прописаться. На сельхоз земле это невозможно, более того, на нее не дадут разрешения даже для возведения дачного домика. Но существует некоторые ситуации, когда сельхозугодья выдаются фермерским кооперативам, хозяйствам, и происходит либо самовольная застройка, либо фермерский коллектив на деле оказывается дачным товариществом – и некоторые недобросовестные индивидуумы могут «подсунуть» такой участок для продажи третьим лицам (то есть Вам).
Существует процесс перерегистрации формы надела земли, но процесс затяжной и трудоемкий, а в случае единичного желающего «прописаться» почти в 100% случаев проигрышный. Поселковый тип обозначает не просто рядом живущих соседей в частных домах, но и закрепление к местной административной власти, которая обязана обеспечить каждого гражданина всеми правами и потребностями по российскому законодательству (от социальных объектов и дорог до защиты от беззакония).
2. Законность земли
Законность сделки может проверяться на предмет: истинного предназначения земли (вышеуказанный) или подлинности документов.
Как и в случае с дорогой столичной недвижимостью, земля с Московской области также обладает ценностью и это манит серых риэлторов. Для надежности можно обратиться к грамотному юристу за консультацией или сопровождением сделки. Которого Вы знаете или которого Вам порекомендовали Ваши друзья и знакомые. Если Вы обратились за покупкой участка в агентство по продаже, лучше пользоваться юридическими услугами иной фирмы. При ситуации, когда вы осуществляете всю сделку купли-продажи самостоятельно, воспользуйтесь несколькими советами:
- а) Требуйте даже для первоначального ознакомления только оригиналы всех документов.
- б) Проверяйте подлинность каждого документа при ярком освещении. Вас должны насторожить водяные размывы и нечеткий оттиск печатей, смена цвета чернил, подчерка, разное написание подписей одного человека на различных документах, мелкий текст внизу документа и пр.
- в) Если Вы приобретаете участок с домом для реконструкции, но тщательно сверяйте количество прописанных/выписанных из домовой книги и выписки из ЕГРН (где могут не учитываться прописанные граждане, находящиеся в МЛС, несовершеннолетние под опекой, недееспособные и т.д.).
- г) В поселке (где все про всех знают!) можно разузнать какую-либо информацию о земле от соседей, местных органов самоуправления.
Важно: если Вы не нашли никаких доказательств, но есть «какое-то» чувство неуверенности, то даже от выгодной сделки лучше отказаться.
3. Качество земли
Здесь можно рассматривать по нескольким аспектам:
Расположение участка
Наиболее оптимальный вариант – возвышенная площадка. Могут возникнуть сложности с автономным водоснабжением, если нет в наличие централизованного, но и нет такой проблемы как ежегодная смена фильтров дренажной системы, как в сырой низменности. Возвышение дает простор в выборе строительного материала. Например, дома из бруса на сухой почве могут стоять века без высокого фундамента. Также это гарантированно дает большой выбор проектов домов с подземными гаражами, подвалом, цокольным этажом и т.д.
Многие предпочитают покупать участки рядом с лесом, бором. Чистейший воздух гарантирован, но вместе с ним и соседство с лесными грызунами, древесным жучком, повышенным гнусом. К тому же мощная корневая система старых деревьев будет отнимать влагу от Ваших культурных растений и загораживать солнце. Все эти моменты важно учесть при выборе.
Близость цивилизации
Подразумевается возможность подключения к централизованным коммуникационным системам. Как правило, такая возможность, а также близкое расположение объектов социального значения: больниц, магазинов, школы, детского сада, удобного подъезда к участку, асфальтированной дороги сразу же сказывается на стоимости надела. Участки земли могут приобретать статус комфортабельных, элитных. Чтобы первоначальная плата не показалась заоблачной за такую территорию, можно подойти к делу с калькулятором и рассмотреть стоимость автономных инженерных подключений.
- Электричество. Имеет особое значение для сельской удаленной местности. Можно установить генератор, однако важно рассчитать себестоимость и количество вырабатываемой энергии не только на время строительства, но и для последующего проживания.
- Отопление. Установить дизельный или электрокотел, либо оборудовать автономный газгольдер, который справится с отоплением и нагревом воды для бытовых нужд.
Водоснабжение. Стоимость напрямую зависит от рельефных условий, уровня подземных вод и экологической обстановки местности. Скважина в песок менее дорогая и менее долговечная (в среднем срок службы до 15 лет) и может кратно повысится в стоимости, если почва богата залежами минеральных пород. Бур просто не справится и начинается следующая попытка бурения. Песчаная скважина требует смены фильтров каждые 2-3 года. Артезианская скважина прослужит безупречно более полувека, ее мощности достаточно для большого коттеджа, объем поступаемой воды рассчитан на одновременное использование из нескольких точек, не требует дополнительных фильтров очистки (т.к. вода качается из слоя известняка). Роторное бурение размельчит любую каменную глыбу. Однако такое бурение дорогое, требует подъездных путей для тяжелого транспорта и занимает времени на установку около недели.- Канализация. За последние десятилетия из городского излишества стала необходимым условием комфорта даже для сельской местности. Существует два вида автономной канализации – на основе септика и способ глубокой биологической очистки. Второй вид дороже (на 10-20 тыс.рублей в зависимости от марки и усовершенствований системы). Но эта сумма в первом случае расходуется на установку септика (большие земляные работы, плюс подведение инженерии), а также расход на дополнительные фильтры (для выброса в грунт), либо на услуги ассенизаторской машины. Система же глубокой очистки предполагает расход электроэнергии, но не отнимет много территории на участке и не потребует серьезных подготовительных работ.
- Интернет, телефонная линия, спутниковое телевидение также во времена информационных технологий становятся предметом необходимости для современного человека. Автономное подключение возможно на любом удалении, но стоимость подключения одного частника в отличие от коллективной тарелки или близстоящего спутникового центра также вырастет в несколько раз.
Посчитав стоимость подобного «индивидуализма» и прибавив дополнительное время на решение всех этих задач, можно пересмотреть взгляды на участки земли с возможностью централизованного или коллективного подключения. И принять более рациональное решение (например, ипотека, выкуп по частям, кредитные взносы и т.п.)
Форма и размер участка
Форма участка также может сказаться на его стоимости. Например, угловой или тупиковый участок может стоить несколько дешевле. Узкие длинные участки земли менее привлекательны для покупателей в отличие от идеально квадратных. При выборе важно учесть, сможете ли Вы подобрать по форме участка удобную планировку, проект, создать качественный ландшафтный дизайн, удобно расположить другие функциональные объекты.
Размер участка будет зависеть от Вашего желания. Наиболее распространенная пропорция для сельского типа строения: 1:10 (площадь дома к площади земли). Излишняя территория потребует усилий и затрат на ее качественное содержание и благоустройство, маленький придомный участок не позволит в дальнейшем пристройки, расширения усадьбы, разбивки зон и т.д. Здесь дело за материальной состоятельностью покупателя. Однако не стоит забывать, что земля в Московской области при любых экономических волнениях и кризисах – самая выгодная инвестиция.
Немного о плодородии…
При приобретении участка и строительстве/реконструкции объекта, в последнюю очередь думается о красивом газоне или богатом урожае сада. Но этот вопрос встанет, как только Вы въедете в отстроенный дом. Не составит большого труда присмотреться к произрастающим диким растениям (или отсутствию их) чтобы выяснить, насколько земли обеднены, подвержены сырости, грибку, обладают излишней щелочностью или кислотностью. К примеру, солончак не исчезнет даже при насыпи плодородной почвы толщиной в метр.
Обладая этой информацией, Вы сможете подготовиться к предстоящей покупке более грамотно и осуществить некоторые предварительные траты еще до самой сделки. Например:
- Нанять юридическое сопровождение при покупке земельного участка;
- Провести (с согласия собственника участка) профессиональные геологические изыскания;
- Начать поиск добросовестных подрядчиков для разработки эскизного проекта (с выездом специалиста для привязки проекта к конкретному участку).
Такие предварительные вложения окупятся Вашим дальнейшим спокойствием, уверенностью и отсутствием непредвиденных ситуаций и расходов на их устранение.