Уровень материального благосостояния россиян с каждым годом становится лучше. По заявлению Министра строительства Московской области Е.В. Серегина количество отстроенных квадратных метров выровнялось с докризисным временем. Департамент строительства дает прогнозы прироста нового жилья в 2012 году на 8 %.
Строительные площадки активно разворачиваются по стране, но самые масштабные застройки и инвестирование в строительство жилья ведутся в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области. И основной сегмент новообразований на рынке недвижимости в этих регионах — загородное малоэтажное строительство.
Власти Подмосковья дают более радужные прогнозы и авторитетно заявляют о приросте квадратных метров коттеджей, загородных домов не на 8, а на 12 процентов.
Однако вместе с развитием строительных технологий, освоением и благоустройством областной территории, местами сохраняется ментальность с преобладанием нигилизма или незнание (нежелание знать) законодательства по части капитальных строений. При несоблюдении всех нормативных требований, полученных документально разрешений на строительство или реконструкцию, завершенный объект не получит регистрации, юридического адреса и т.п. На деле самостоятельное возведение считается самоуправством со стороны физического лица, собственника земли. В пригороде мегаполисов подобная стройка четко отслеживается надзорными органами, и незаконные строения зачастую по решению суда сносятся (за счет застройщика).
Чтобы изначально не омрачить такое важное мероприятие, как строительство загородного дома для постоянного проживания всей семьи на долгие годы, стоит заблаговременно позаботиться о правомерности всех действий задолго до начала строительства. Если важность и необходимость проекта застройщик понимает, то некоторые нюансы он может попросту проигнорировать.
Какие они? Условно можно разделить на два этапа: до (предпроектный) и после завершения строительства/реконструкции (ввод в эксплуатацию объекта). Знание каждого их этих этапов поможет существенно сэкономить время, покажет застройщику общий порядок действий, позволит максимально эффективно распределить собственные ресурсы на подготовку, оформление и процесс строительства.
До
1. Перед тем, как отправиться за разрешением
Перед тем, как отправиться за разрешением на строительство/капитальную реконструкцию даже в местную (поселковую) администрацию, следует определить, на тип какого загородного строительства застройщик претендует. По условиям градостроительства (Постановление Правительства г. Москвы, а также Главы администрации Московской области от 26 мая 1992 г. № 323-128 «О концепции и схеме размещения комплексного индивидуального жилищного строительства в Московском регионе») их три:
- Городской тип – застройка с высокой плотностью, с минимальным участком земли у дома, этажность — не более 4 этажей;
- Пригородный – коттедж, состоящий из 1-4 квартир, с земельным участком до 15 соток;
- Сельский тип – загородный дом на одну семью с усадьбой и земельным участком от 30 соток и более.
Каждый тип определяет порядок оформления разрешения на реконструкцию либо строительство объекта. Порядок предусмотрен Территориальными строительными нормами МО «Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для индивидуального малоэтажного жилищного строительства Московской области (ТСН ПМС-97 МО)» (нормы утверждены Постановлением Правительства МО от 30.03.98 г. № 28/9).
2. Предпроектная подготовка
Достаточно трудоемкий процесс. По перечислению пакета документов, который необходимо подготовить, станет понятно, что это не просто выкопирование документов и нотариальная заверка копий, — некоторые нормативы потребуют привлечения специалистов, должны произвестись работы, расчеты, исследования, изыскания.
Исходно-разрешительная документация для капитального строительства:
- Свидетельство права собственности на землю,
- Архитектурно-планировочное задание;
- Ситуационный план (3 экземпляра) в масштабе 1:2000, 1:5000, 1:10000;
- Задание на проектную разработку;
- Выкопировка проектно-планировочных документов из генерального плана в масштабе 1:500, 1:1000, 1:2000;
Разрешительная документация для капитальной реконструкции:
К вышеперечисленным нормативам (для строительства объекта) прибавляется:
- Свидетельство права собственности на реконструируемый объект;
- Заключение о состоянии реконструируемого объекта;
- Техпаспорт объекта (заключение от БТИ);
Отдельные разрешения, оформляемые по требованию:
- Инженерно-геологические изыскания;
- Заключение от природоохранных органов (экологи, СЭС);
- Условия инженерных соединений;
- Для историко-охранных объектов предъявление общего историко-архитектурного плана;
- Измерительные чертежи реконструируемого объекта;
- Заключение градостроительства.
Перечень документов и подготовительных предпроектных работ зависит от особенностей процесса, объекта и требований проектировщика.
3. Согласование предпроектной документации
Рабочий проект необходимо согласовать с главным архитектором района при предоставлении застройщиком разрешения на строительство/реконструкцию объекта от архитектурно-планировочного отдела или решения технического либо градостроительного совета. Также архитектурно-планировочный отдел определяет требования по предъявлению заключений и разрешений следующих органов:
- Комитета по водному хозяйству и водным ресурсам МО;
- Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора МО;
- Управления государственной противопожарной службы;
- Главного управления по делам ГО и ЧС области;
- Управления государственной автомобильной инспекции ГУВД МО;
- Комитета по культуре Администрации МО;
В зависимости от строительства объекта и категории выезда с его территории, проект может согласовываться с органами Госавтоинспекции ГУВД МО:
- На улицы города, поселка — согласование с районным отделом Госавтоинспекции;
- На дороги областного и федерального и значения – согласование с главным управлением ГАИ ГУВД Московской области;
Перед согласованием рабочего проекта, эскизный проект может согласовываться как с муниципальным архитектором, так и подаваться застройщиком для решения местного технического или градостроительного совета, в Главархитектуру, другим органам градостроительной сферы. Вся проектная документации после согласования заверяется главным архитектором района и утверждается на генплане строящегося/реконструируемого объекта. Выдается заключение органа градостроения района, либо протокол техсовета муниципального образования, Главархитектуры. Последнее утверждение в генплане (подпись) ставит заказчик (застройщик).
Вся дальнейшие действия: строительство, реконструкция, коммуникационные работы основываются на утвержденном проекте и должны полностью соответствовать всем нормам и требованиям, обозначенным в проектной документации.
Данное разрешение является основным и необходимым условием для остальных разрешительных действий (проведение инженерных, монтажных, земляные работ и т.д.) по законодательству РФ. Этот норматив должен содержать информацию:
- Наименование объекта, либо адрес участка;
- Основания для разрешения на строительство/реконструкцию;
- Адрес местожительства заказчика;
- Индивидуальные условия для строительства/реконструкции (при расположении участка в природоохранной или историко-архитектурной зоне);
- Срок действия разрешения.
Обладая данной разрешительной документацией можно приступать строительству/реконструкции объекта недвижимости в Московской области.
После
После выполнения всех этапов строительства или реконструкции главной задачей для хозяина (застройщика) является регистрация нового объекта и получение на него юридического адреса. Это не просто желание физического лица, но и требование закона (Ст. 8 Закона МО от 15.04.99 г. № 19/99-ОЗ «Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области», а также Ст. 25 от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Объект необходимо ввести в эксплуатацию.
Для данной деятельности избирается комиссия, которая должна проверить соответствие готового объекта всем проектным документам, а также при необходимости произвести анализ материала на соответствие ГОСТам, техрегламенту, оценить уровень безопасности объекта при эксплуатации жильцами и для окружающей среды.
Комиссия созывается после обращения (подачи заявки) застройщика в орган муниципальной власти.
Состав данной комиссии включает:
- Застройщика;
- Представителя градостроительства района;
- Представителя Госархстройнадзора;
- Представителя СЭС;
- Представителя государственной противопожарной службы;
- Представителя строительной организации (при выполнении работ компанией-подрядчиком).
У заявителя (застройщика) на момент проведения приемки должна быть документация:
- Свидетельство на собственность земельным участком;
- Генплан застройки участка с разбивкой осей объектов в масштабе 1:500;
- Утвержденный проект;
- Разрешение Главы районной администрации на строительство/реконструкцию объекта;
- Договор с подрядчиком (если работы выполнялись строительной организацией);
- Тех паспорт БТИ на объект;
- Заключение о выполнении ТУ в соответствии с проектным решением;
- Заключение Госархстройнадзора МО о готовности объекта и соответствии его утвержденному проекту.
Приемка объекта, завершенного строительством или реконструкцией, оформляется актом. Глава выносит Постановление об утверждении и все члены комиссии во главе с избранным председателем подписывают его.
Акт по приемке является документом, подтверждающим соответствие объекта недвижимости проектной документации, разрешающим его дальнейшую эксплуатацию. А также является документальным основанием для регистрации объекта.