После завершение капитального строительства объекту необходимо присвоить статус законности, зарегистрировать его и юридически ввести в эксплуатацию. Данная процедура многоэтапна и сложна, однако она является обязательной и становится автоматическим разрешением для:
- Получения права собственности на объект,
- Возможности производить с недвижимостью сделок купли-продажи, дарения, наследства, сдачи в аренду и т.д.;
- Права регистрации в окончательно построенном объекте (прописка в загородном доме, коттедже и т.д.).
При незарегистрированном объекте могут возникнуть сложности с вероятными операциями с земельным участком (даже сделка дарения дачного участка с незарегистрированным домом невозможна). Не зарегистрированный и не введенный в эксплуатацию объект противоречит российскому законодательству, и капитальное строение считается незаконным. (В отдельных случаях может последовать Постановление территориальной администрации о снесении незарегистрированного объекта).
В любом агентстве, оказывающем юридические услуги, оказание профессиональной помощи при регистрации только что построенного объекта и сопровождение процедуры ввода в эксплуатацию являются наиболее востребованными и занимают практически основной сегмент их деятельности. Причин для этого несколько:
1. Сложность операции
И регистрация вновь построенного объекта и ввод в эксплуатацию – трудоемкие процессы, требующие затрат:
- временных (каждая инстанция рассматривает и принимает решение от нескольких дней до нескольких месяцев),
- материальных (обязательные взносы, необходимо заранее владеть всей калькуляцией),
- эмоциональные. Данный пункт может включать и время и денежные вложения. Для эффективного решения всех вопросов требуется необходимый опыт, юридическое образование, знание тонкостей работы того или иного надзорного органа и т.д. Частное лицо, столкнувшись с данной задачей впервые, может потратить неограниченное время на постоянное переоформление, переделку документов, устранение нарушений, выполнение рекомендаций и т.п.
2. Сложность документального оформления
Вытекает из первого пункта. Обе процедуры требуют отдельно подготовленного пакета документов. Некоторые нормативы (например, право собственности на участок, Постановление Главы администрации и пр.) одинаковые. Это может запутать несведущего человека и от его некомпетентности растянуть процесс регистрации на неопределенный срок. Напротив, привлечение грамотного юриста поспособствует сократить время (точное знание требований), сэкономить средства (информация, сколько копий заверить у нотариуса, единоразовая уплата взносов). Юридическое сопровождение делает мероприятие для застройщика более быстрым и комфортным. Второй пункт – это «дотошность» изучения всей документации, предъявляемой застройщиком. На предмет законности постановлений и разрешений, соответствия выполнения строительства нормам и требованиям, и подлинность этих документов. Несоблюдение малейших деталей (к примеру, не цветная печать на копии документа) может привести к повторную оформлению.
3. Сложность «терминологии»
Для застройщика становится малопонятным различие в близких по значению процессах узаконивания только что построенного дома. И при подготовке пакетов документов необходимо знание нюансов терминологии, правомочности документа, деятельности надзорной службы, контролирующего органа и пр. Изучение юридических тонкостей физическим лицом отнимает много времени и затягивает получение разрешений.
4. Необходимость регистрации
Обращение за юридическим сопровождением гарантирует успешное получение права собственности на дом в максимально сжатые сроки, которое зачастую крайне необходимо для придания статуса законного строения. Это и возможность прописаться в загородном доме, и получить адрес, а также элементарное проведение коммуникаций, интернета, газификации станет затруднительным при отсутствии регистрации и ввода в эксплуатацию. Таким образом, без получения разрешительной документации, застройщик и члены его семьи лишаются благ цивилизации и остаются в статусе «без определенного места жительства».
Перед тем, как сделать выбор обращаться ли за услугой юридического сопровождения, застройщику следует знать весь перечень предоставляемой документации.
Для регистрации права собственности на вновь построенный капитальный объект:
- Строительный паспорт объекта (выдается после разрешения на капитальное строительство и приемки комиссией готового дома).
- Постановление Главы администрации о вводе объекта недвижимости.
- Акт о приемке завершенного строительства.
- Постановление Главы администрации о разрешении на выделение земельного участка и его застройку.
- Нотариально заверенная копия о регистрации права на земельный участок (с предоставлением оригинала).
- Тех паспорт бюро инвентаризации (БТИ), с приложением первоначальной кальки.
*Все копии документов заверяются нотариусом с предоставлением оригиналов.
Ввод в эксплуатацию загородного дома
В отличие от регистрации права собственности, ввод в эксплуатацию состоит из нескольких этапов, которые предполагают помимо сбора документов, контроля порядка действий, соблюдения всех норм и требований, прописанных в проекте, техрегламенте, прочей разрешительной документации на строительство.
1. Этап первичной технической инвентаризации
В БТИ необходимо подготовить пакет документов:
- Свидетельство о регистрации прав собственности на земельный участок;
- Разрешение на застройку земельного участка (Постановление Главы администрации);
- Выделение земельного участка (Постановление Главы администрации);
- Разрешительное письмо на строительство (от архитектурно-планировочного отдела);
- Утвержденный проект строительства;
- План участка, удостоверенный органом, регламентирующим проведение кадастровых работ.
2. Этап получения акта приема завершенного строительством объекта
Приемочная комиссия назначается Постановлением Главы администрации, при обязательном согласовании:
- Главного архитектора района (при площади объекта более 500 кв. м – органа Госархстройнадзора Московской области);
- Комитета по землеустройству и земельным ресурсам МО;
- Главврача государственного центра санитарно-эпидемиологического надзора МО;
- Главного инспектора государственного управления противопожарной службы МО;
- Главы администрации муниципального образования (поселка);
- Начальника ВГОПС МО;
- Директора отделения государственного управления БТИ Московской области;
- Начальника отдела государственного управления Госархстройнадзора МО;
- МУП «Архстройинформ» (получение реестрового идентификатора).
3. Этап получения заключения Госархстройнадзора МО
Пакет документов:
- Постановление Главы администрации об отводе земельного участка;
- Постановление Главы администрации на разрешение застройки участка;
- Свидетельство права собственности на земельный участок;
- Утвержденный проект строительства;
- Строительный паспорт объекта;
- Карточка регистрации ГАСК;
- Первичная инвентаризация БТИ;
- Акт приемки объекта;
- Личные данные застройщика или доверенного лица (паспорт), либо реквизиты юридической организации-посредника;
- Разрешение надзорных органов на проведение коммуникаций и выполнение монтажных работ;
- Номер реестрового идентификатора;
- Документальное подтверждение приобретения автономной противопожарной сигнализации.
При положительном решении каждого этапа и направления отстроенный капитальный объект получает юридический адрес, регистрацию и готов для дальнейшей законной эксплуатации.
Сроки и стоимость
При обращении в агентство или компанию за услугой юридического сопровождения процесс получения регистрации прав собственности на вновь построенный объект происходит в течение 1-1,5 месяцев. Стоимость от 15 000 рублей (без учета налогов и обязательных взносов).
Юридическое сопровождение при вводе в эксплуатацию построенного объекта занимает 1,5-2 месяца и стоит от 45 000 рублей (без учета взносов).
Обращаясь за юридическим сопровождением, физическое лицо (застройщик) получает:
- подробную консультацию,
- перечень необходимых документов для оформления,
- точную смету услуг агентства, взносов, выплат,
- получение точной информации по срокам,
- как правило, юридическая компания может взять на себя получение и оформление некоторых документов (стать доверенным посредником, минимизировать участие застройщика и т.д.)